賃貸再生結果

ご相談背景

愛知県豊橋市でとても良い住環境に１９８２年に新築RCマンションとして父が建築し、賃貸経営を営んできました。しかし、２００１年（築１４年）に父が他界し、相続として賃貸物件を受け継ぎました。当時は入居者に困る事はなかったのですが、賃貸経営や運営などまったくわからず、当時の管理会社と銀行を信用して助言に従っていました。しかし、年数が経過するにつれ入居者が次々に退去していく中で新しい入居者が入ってくるわけでもなく、２０１７年（築３５年）には２０戸ある賃貸物件のうち１２部屋が空室となってしまいました。そのころには、管理会社も見放し、地域では内覧者を連れていけない物件となってしまい、どうしたら良いかわからない状況に陥ってしまいました。株式会社カラークラフトさんが満室にできると聞き、話だけでもと思い相談しました。

①入居者に募集が伝わっていない

賃貸オーナー様の課題

賃貸物件のお部屋に、たとえ内覧者がきたとしても「ここに住みたい」とは思えない状況で、設備は古く、壁にはシミがあり、間取りも３５年前の間取りでした。ひどいところでは、老朽化により水道配管から水漏れがおこった為、内装が水浸しになっていました。その結果、内装の下地は腐ってしまいカビも発生していました。賃貸物件を借りようとする方の多くは２０代～３０代です。既存入居者は５０代・６０代の方もおられますが、そういった方でも入居したタイミングは若かったはずです。「入居が決まったら改装しても良いよ」とおっしゃられる賃貸オーナー様はおられますが、２０代～３０代の方が、わざわざ古い印象をもった賃貸を改装して住もうとはなかなか思わないものです。なぜなら、入居者様が住もうと思っている地域には、もっと魅力的な賃貸が即日入居で存在しています。

賃貸再生計画「りまわり君」の課題解決案

１２部屋全ての空室にリノベーションの実施を提案しました。すでに老朽化した設備で、交換部品もメーカーが製造していない為、内装・設備を一新する事を推奨し、３５年経過した給水管は漏水リスクも高くなるので、部屋内だけでも配管の交換を勧めました。また、１２部屋を同じ部屋にするのではなく、全て個別での設計デザインで提案する事で、１人の入居者が１２部屋内覧してくれる為、[内覧者×空室数]となり、入居促進出来る事をお伝えしました。

賃貸再生計画「りまわり君」の実施内容と結果

１２部屋全てリノベーションをしました。同時に外装も傷んでいた為、塗装工事でメンテナンスしました。駐車場が少なかった為、駐車区画を整理して駐車場台数を１００％にしました。２０１８年９月（築３６年）に工事完了しリリースしましたが、２０１９年１月（築３７年）時点にて満室を維持しています。

②賃貸物件のお部屋が商品化されていない

賃貸オーナー様の課題

賃貸物件のお部屋に、たとえ内覧者がきたとしても「ここに住みたい」とは思えない状況で、設備は古く、壁にはシミがあり、間取りも３５年前の間取りでした。ひどいところでは、老朽化により水道配管から水漏れがおこった為、内装が水浸しになっていました。その結果、内装の下地は腐ってしまいカビも発生していました。賃貸物件を借りようとする方の多くは２０代～３０代です。既存入居者は５０代・６０代の方もおられますが、そういった方でも入居したタイミングは若かったはずです。「入居が決まったら改装しても良いよ」とおっしゃられる賃貸オーナー様はおられますが、２０代～３０代の方が、わざわざ古い印象をもった賃貸を改装して住もうとはなかなか思わないものです。なぜなら、入居者様が住もうと思っている地域には、もっと魅力的な賃貸が即日入居で存在しています。

賃貸再生計画「りまわり君」の課題解決案

１２部屋全ての空室にリノベーションの実施を提案しました。すでに老朽化した設備で、交換部品もメーカーが製造していない為、内装・設備を一新する事を推奨し、３５年経過した給水管は漏水リスクも高くなるので、部屋内だけでも配管の交換を勧めました。また、１２部屋を同じ部屋にするのではなく、全て個別での設計デザインで提案する事で、１人の入居者が１２部屋内覧してくれる為、[内覧者×空室数]となり、入居促進出来る事をお伝えしました。

賃貸再生計画「りまわり君」の実施内容と結果

１２部屋全てリノベーションをしました。同時に外装も傷んでいた為、塗装工事でメンテナンスしました。駐車場が少なかった為、駐車区画を整理して駐車場台数を１００％にしました。２０１８年９月（築３６年）に工事完了しリリースしましたが、２０１９年１月（築３７年）時点にて満室を維持しています。

③再生計画工事の借入と長期返済の不安

賃貸オーナー様の課題

この物件の賃貸オーナー様は、父親が始めた賃貸経営でしたので、本人が借入や賃貸運営をしていく事に対して不安を抱えていました。自身で賃貸経営をはじめたオーナー様であれば知識は豊富で、経験値もあり、安定した賃貸運営が可能です。しかし、相続により受け継いだオーナー様の場合は、もともと賃貸経営に興味がありませんので、知らなくても仕方ありません。「相続しているから仕方なくやっている」という方はとても多くおられます。

賃貸再生計画「りまわり君」の課題解決案

弊社は、東証一部上場企業の日本管理センター株式会社（証券コード：３２７６）と業務提携していますので、一括借上（サブリース）の導入を推奨しました。保証料がかかる為、多少の収益性は落ちてしまいますが、それでも管理会社とのやりとりや、集金業務などをサブリースのシステムが行ってくれるのは「手間がかからない賃貸経営」に限りなく近いです。なにより、一括借上による家賃保証が、賃貸再生計画に必要な工事代金の回収を保証してくれるのはとても安心できる材料と考えました。さらに、事業性融資を査定する銀行側も安心できる材料が増えます。[保証料＝金利削減分の返済額]となるわけではありませんが、融資条件が有利になると思い提案しました。

賃貸再生計画「りまわり君」の実施内容と結果

１東証一部上場企業の日本管理センター株式会社（証券コード：３２７６）の一括借上（サブリース）を導入しました。融資も無事通過し、借上保証も１０年間固定で２５年間保証が続くので、賃貸再生工事の回収は保証額で十分に回収できる計画となりました。

賃貸再生計画「りまわり君」実施結果について

この賃貸物件がここまで空室になってしまった理由は２つあります。まずは、頼んでいた管理会社が「賃貸物件の管理会社としての専門性」が少なかった様に思えます。不動産業といっても大きく専門性は分かれており、開発事業・不動産売買事業・賃貸管理と、それぞれの会社が得意とするところは違います。これは、調理師でも世界の料理がすべて作れるわけではない事に似ています。もう一つは、入居者のニーズに寄添った部屋が提供されていない事です。入居者は賃貸オーナー様のお客様にあたり、賃貸物件の乱立する現在において「住ませてあげる」というスタイルでは成り立たなくなっています。入居者の住みたいと思う部屋を用意し、多くの「部屋を探している人」へオーナー様の物件情報を伝え、賃貸オーナー様の期待に応える事ができた事が本当に良かったと思いました。