賃貸再生結果

ご相談背景

豊川市内において住宅と商業施設が混在するエリアにおいて、大手アパートマンションメーカーがしのぎを削って新築供給が行われた地域でした。オーナー様は賃貸事業に疲れはてておられました。先代がご自身の相続税の節税を考え、計画されたアパートでした。相続税の節税を目当てとして考えられていた事から、入居率や家賃の下落、修繕費の負担等について詳細な予測がなされていなかった事から、新築時には満室を維持できていたものの、返済半ばにして経営が立ち行かなくなってしまったとの事でした。オーナー様は農業を営まれ、先代から賃貸事業を相続されたものの右も左もわからな状態でした。つまり、現段階で建設を手掛けた建築会社と建築資金を融資した金融機関だけが得をし、オーナー様は借入のリスクだけを負ってしまった不良物件でした。

①入居者に募集が伝わっていない

賃貸オーナー様の課題

本来であれば、オーナー様が管理会社へ相談し空室の改善の為に協議し手を打つべきだったのですが、不幸なことに新築時に管理をしていた管理会社が倒産してしまっていたのです。しかしながら、建築資金を融資した金融機関は返済が滞る事は避けたい為、大手管理会社を斡旋し救済に乗り出してくれました。事業は改善の方向に進むはずでしたが、状況は変化しませんでした。なぜなら金融機関は大手管理会社の斡旋で満足し、大手管理会社は賃料値下げの安易な提案に留まり、オーナー様は金融機関と管理会社の他人任せの事業となっていたからです。ここでの落とし穴は、管理会社の抜本的な構造にあります。管理会社とは空室が改善すれば、手数料が発生し利益があがります。管理費もオーナー様から頂けます。しかし、空室が改善できなかったとし損はしません。つまり、オーナー様だけでなく、管理会社も他人事と言えるでしょう。この結果、当初建築費の返済も滞り、本業である農業についても苗の仕入ができなくなってしまう事となりました。オーナー様のご子息様の農業を継がれている事から、農業から撤退し工場へ期間社員として就職し一家を支えておられる状況でした。

賃貸再生計画「りまわり君」の課題解決案

経済的に立ち行かなくなってしまった物件の為、空室となってしまった部屋は原状回復工
事すら実施されていなかった為、全ての設備・間取りを一新する必要がありました。
三蔵子町の地域属性と周辺賃貸物件をリサーチし入居希望者様に選んで頂ける部屋をプロ
デュースしました。
又、家賃の再設定を実施し適正募集家賃に修正をしました。
他人事だった金融機関と管理会社の変更を提案しました。

賃貸再生計画「りまわり君」の実施内容と結果

空室だった部屋についてもとも46㎡という家族世帯向けには若干狭い部屋だった事と駐車場設置率も100％（各部屋1台）だった為、単身世帯～カップルユーザーへ間取り変更を図りました。具体的には2DKの間取りを1LDKへ変更し、収納スペースも多く確保しました。各部屋毎にコンセプトを設定し、男性ターゲットと女性ターゲットと振り分け、システムキッチンやユニットバスのサイズ迄各部屋変更を実施しました。

更に、アパート密集エリアだった事から外壁についても大胆なカラーリングを施し、一階部分についてはベランダ枠が無かった為、デザイン性を重視した。木目調のベランダ枠を設置しました。管理会社変更にあたり、弊社とパートナーシップとなっている日本管理センター（株）に依頼し、一括借上げ案件としました。日本管理センターの一括借上げ構造については実質管理は地元管理会社に委託される仕組みとなっていますが、他人任せを容認しない構造となっている事より、本案件には討手付けの仕組みが構築できました。更に、金利だけを搾取していた金融関についても地元信用金庫に変更しリノベーション費用、当初建築費の残債全てを長期低金利にて借換を実施して頂きました。資金調達が実行され、リノベーションが完成した時のオーナー様の笑顔が全てを物語っていました。