賃貸再生結果

ご相談背景

豊橋市内においてJR豊橋駅より徒歩15分の近隣商業エリアに隣接する地域で高度利用が好まれるマンションタイプが多く点在する地域において、ファミリー層には需要が高いメゾネットタイプのアパートを相続で継承されたオーナー様が当初ご売却を検討されていました。

お父様がお亡くなりになり二人姉妹でご自宅と本物件を突然相続する事となったオーナー様姉妹は、妹様が豊橋在住でなかった事もあり、親戚の方をたより税理士にお願いし全ての資産を1/2ずつ継承されました。

お父様の他界を機に妹様もご夫婦で豊橋のご自宅に住む事となりました。2年を経過し、いつの間にか退去が発生しこれ以上退去が続く様なら固定資産税も厳しくなってしまうと考えていた時、弊社と出会いました。

賃貸オーナー様の課題

退去が発生しだした時にオーナー様は何の手立てもせず、指をくわえて見ていたわけではありませんでした。

管理仲介会社を変更し、入居斡旋を依頼しました。変更した管理仲介業者Hは全国展開している会社でした。

実はこの全国展開している管理仲介会社Hに大きな落とし穴がありました。この管理仲介会社はアパート・マンション建設メーカーTの仲介専門店だったからです。

しかもこのアパート・マンション建設メーカーTは自社建築の物件を一括借上げするメーカーでした。

一般的に考えれば一括借上げしている自社物件の客付けをしている仲介業者であれば、借上げ家賃のリスクを負っている自社物件を最優先するのは当たり前の話です。リスクがほとんど無い他社物件について入居希望者様を案内し契約し入居して頂く優先順位は各段に下がってしまいます。

案の定本物件の客付けについては一向に進みませんでした。本物件は本当の意味で「人ごと」の物件になってしまいました。

そこでオーナー様はいっそ不動産を売却し現金化してしまおうと考えました。何社かの業者より売却額の提示があり検討に入った状況でした。

賃貸再生計画「りまわり君」の課題解決案

弊社が取り組む≪りまわり君≫のメニューに賃貸物件の売却のメニューもあります。オーナー様の利益となる様な売却への導線をつくるのも≪りまわり君≫の特徴でもあります。一般的な賃貸物件の売買については二通りあります。賃貸物件をそのまま残し収益物件として売買するケースと賃貸物件を解体し更地とし売買するケースがあります。

前者の場合は潤沢に入居がありある程度の利回りが見込めるケースで、売買価格は土地建物に利回りが加算されます。後者の場合、加算は無く逆に解体費用や退去費用・場合によっては減歩が求められます。本物件は明らかに後者のケースでした。

オーナー様は何社かの売却額より売却の検討に入ったところで弊社営業担当者と出会いました。当初売却のお話をされたので弊社でも売却案を提案しました。売却にあたっての問題点の解決方法は単純に前者を後者にする事でした。

つまり、解体更地計画ではなく、入居が潤沢に確保できている収益物件としての売買を可能とする事でした。更にオーナー様と問題点を深堀し、現段階での売買は短期所有の不動産となる事より売買に課せられる税金も高額である事が判明しました。

幸い本物件についてはメゾネットタイプのファミリー層向けに対し小学校が徒歩5分という好立地だった事より、子供1人～2人の家族に特化した設備や間取りをプロデュースしました。更にT社仲介業者のHより管理会社の変更を提案。投資資金の回収を平準化させる為、日本管理センターの一括借上げを担保しての提案となりました。

賃貸再生計画「りまわり君」の実施内容と結果

空室だった部屋についてシステムキッチンへの変更やユニットバスのサイズを含めたアップグレードを実施しLDKをできる限り広くとる工夫やウォークスルークロゼットでご夫婦の寝室とキッズルームをつなぐ等の家族にとって優しい部屋を実現しました。

更にクロスや床材は素朴な印象なものからアクセンにはデニム柄など通常の賃貸には無い素材を採用しました。古いイメージだったアパート名もオーナー様の意向で変更し、生まれ変わった物件となりました。

一括借上げ付きの収益物件として生まれ変わった本物件となりましたが、実はオーナー様があまりにも気に入り過ぎて収益よりも「自分が住みたい！」となり、現在はオーナー様が1部屋ご入居されています。この結果をみてもオーナー様の満足度は200％だったと言えるでしょう。